Après mûre réflexion, vous êtes finalement décidé à franchir le pas en louant un bureau à Bordeaux ou dans sa périphérie.
C'est une étape importante, mais elle soulève inévitablement des questions, notamment en ce qui concerne la quantification des coûts associés à cette location. Il est crucial de comprendre que, même si ces coûts peuvent varier en fonction de l'emplacement choisi et du type d'activité que vous exercez, la location immobilière représente généralement un poste de dépense significatif pour toute entreprise.
Bien que certaines charges, comme le loyer mensuel, soient assez évidentes et faciles à anticiper, d'autres peuvent être moins apparentes et souvent sous-estimées par les entrepreneurs, surtout après leur installation. Ces charges "cachées" peuvent affecter de manière significative le budget global et doivent être prises en compte dans votre planification financière.
Pour vous aider à y voir plus clair, dressons ensemble une liste des différentes charges auxquelles vous pourriez être confronté en louant des bureaux sur Bordeaux.
Cette liste ne prétend pas être exhaustive, mais elle vise à vous donner un aperçu général des dépenses potentielles, au-delà du simple loyer. Nous aborderons les charges fixes telles que les taxes et les assurances, ainsi que les coûts variables tels que les charges de copropriété, les frais d'entretien, et d'autres dépenses potentielles comme les coûts de rénovation ou d'aménagement selon l'état des locaux au moment de la prise de bail. Cette analyse vous permettra d'avoir une vision plus complète et réaliste des implications financières de la location d'un espace de bureau à Bordeaux.
Location de bureaux : attention au loyer
Il est essentiel de reconnaître que le loyer d'un bureau varie considérablement en fonction de son emplacement géographique, une réalité souvent sous-estimée par les entreprises lors de la recherche de locaux.
Chez Consultimo, nous avons constaté que certains de nos clients privilégient un emplacement particulier, parfois au détriment de la viabilité financière de leur entreprise. Cette tendance à privilégier l'emplacement sur d'autres considérations cruciales peut, en effet, mettre en péril la santé financière d'une entreprise. Notre rôle, en tant qu'experts en immobilier d'entreprise, est d'identifier ces risques potentiels dès le début du processus, grâce à un audit approfondi réalisé en amont de notre accompagnement.
Il est également important de rappeler que les loyers des bureaux et autres locaux professionnels sont généralement exprimés en euros hors taxes et hors charges par mètre carré et par an.
Cette méthode de tarification offre une transparence accrue et facilite la comparaison des prix sur le marché immobilier. Cependant, les entreprises doivent rester vigilantes quant aux coûts supplémentaires qui ne sont pas toujours évidents dans ces tarifications initiales. Des éléments tels que la TVA, les impôts locaux, et d'autres frais annexes peuvent significativement affecter le coût total de l'espace de bureau. Une évaluation complète de tous ces coûts est cruciale pour éviter des surprises désagréables et assurer une planification budgétaire précise et réaliste.
Dans cet esprit, notre approche chez Consultimo est de fournir une vision complète et transparente des coûts impliqués dans la location de bureaux, permettant à nos clients de prendre des décisions éclairées et adaptées à leur réalité économique.
La TVA dans la location de bureaux
Bien que le choix de la location en TVA dans l'immobilier professionnel ne soit pas obligatoire, de nombreux propriétaires préfèrent opter pour ce régime fiscal.
Lorsqu'un propriétaire choisit de louer ses biens sous le régime de la TVA, celle-ci est appliquée aux loyers ainsi qu'aux charges de fiscalité immobilière locale. Cette approche peut offrir des avantages, tant pour le bailleur que pour le locataire, notamment en termes de récupération de la TVA et de gestion fiscale optimisée.
Il est important de noter que le bailleur a également la possibilité de rester dans le régime de location de droit commun, qui n'implique pas l'application de la TVA. La décision du propriétaire de choisir l'un ou l'autre régime peut avoir des implications significatives pour les locataires, surtout en termes de coûts additionnels. Voici comment cela se traduit concrètement :
- Si les locaux ont moins de 15 ans : dans ce cas, les locaux sont considérés comme relativement neufs, et les locataires bénéficient généralement d'une exonération de taxes supplémentaires. Cela peut représenter une économie notable, en particulier pour les entreprises qui débutent ou celles qui cherchent à minimiser leurs dépenses opérationnelles.
- Pour des locaux de plus de 15 ans : la situation se complique quelque peu. Si le bailleur n'est pas soumis à l'Impôt sur les Sociétés (IS), le loyer peut alors être sujet à une taxation supplémentaire. Cela signifie que les locataires pourraient se retrouver à payer plus que le loyer de base, une considération importante pour les entreprises qui doivent gérer attentivement leurs flux de trésorerie.
Impôts & location de bureaux
Habituellement, dans le cadre d'une location de bureaux, les charges liées aux taxes immobilières ne se limitent pas au simple paiement du loyer.
En effet, le bailleur a généralement pour pratique de répercuter certains coûts supplémentaires sur l'entreprise locataire. Parmi ces coûts, la taxe foncière et la taxe sur les bureaux sont des dépenses courantes que les locataires doivent anticiper.
Ces taxes, qui varient en fonction de la localisation et de la taille des locaux, peuvent représenter une part significative du budget global alloué à l'immobilier.
En plus de ces taxes, les entreprises locataires doivent également s'acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Cette taxe, calculée en partie sur la valeur locative des terrains et locaux utilisés par l'entreprise, est une obligation fiscale incontournable pour toute entité disposant d'espaces professionnels. La CFE varie d'une commune à l'autre et peut donc impacter différemment les entreprises selon leur emplacement.
Il est donc clair que le coût réel de la location de bureaux dépasse largement le montant du loyer affiché. Outre les loyers et les charges locatives classiques, les entreprises doivent prendre en compte ces taxes supplémentaires dans leur budget immobilier.
Une analyse financière complète, incluant tous ces aspects, est cruciale pour évaluer correctement le coût total d'occupation des bureaux. Cette évaluation approfondie aide les entreprises à prendre des décisions éclairées en matière de location et à planifier de manière plus efficace leur budget immobilier.
Autres charges & dépenses dans le cas d’une location de bureaux
Comme nous l'avons souligné dans le préambule, les entrepreneurs peuvent parfois sous-estimer certaines charges et dépenses associées à la location de bureaux. Ces coûts, bien que souvent négligés ou ignorés, ont un impact significatif sur le coût total de la location, et il est crucial de les prendre en compte dans votre planification financière.
Parmi ces coûts, considérons d'abord les frais de déménagement. Ceux-ci peuvent inclure la location d’un véhicule ou le recours à une entreprise de déménagement professionnelle, sans oublier l'achat de mobilier ou de fournitures supplémentaires pour aménager le nouveau lieu. Un aspect souvent oublié est le temps d'arrêt des activités pendant le déménagement. Les salariés peuvent être temporairement non-productifs durant cette période, entraînant ainsi une perte indirecte de revenus.
Ensuite, il y a les diverses factures opérationnelles. Cela comprend les coûts récurrents tels que les charges pour l'eau, l'électricité, la téléphonie et les services Internet. Ces dépenses peuvent varier considérablement en fonction de la taille de vos bureaux et de l'utilisation que vous en faites.
Il est également important de prendre en compte les charges locatives liées à l’entretien des parties communes de l'immeuble. Cela peut inclure le nettoyage, la sécurité, et d'autres services essentiels pour le bon fonctionnement des espaces partagés.
Les honoraires de gestion constituent un autre coût à ne pas négliger. Ces frais, souvent perçus pour la gestion administrative et technique du bail, peuvent s'ajouter aux dépenses globales.
Enfin, une considération cruciale concerne les implications financières d’un changement de locaux avant la fin du bail commercial. En cas de déménagement anticipé, il est important de se rappeler que les loyers restants sont dus, ce qui peut entraîner un fardeau financier important, notamment le paiement d'un double loyer. Cette situation peut impacter de manière significative votre budget et doit être envisagée avec prudence dans votre planification financière.
Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez optimiser au mieux votre implantation, rappelez-vous que notre équipe d’experts est à votre écoute.